Аренда земли

АРÉНДА ЗЕМЛИ́ (от позднелат. arrenda, через польск. arenda) – форма землепользования, при к-рой одно лицо (арендатор) временно использует (путем обработки или извлечения дохода) землю др. лица (собственника земли) за определенное, уплачиваемое последнему, вознаграждение (арендную плату). Это юридич. определение А. з. скрывает за собой различное соц.-экономич. содержание. С точки зрения экономической следует различать докапиталистич. А. з., имевшую место и при рабовладельч. и при феод. строе и широко распространенную при капитализме, и капиталистич. А. з., являющуюся категорией только капиталистич. общества.

При докапиталистич. А. з. арендная плата, уплачиваемая арендатором собственнику земли, представляет по своей экономич. сущности докапиталистич. "земельную ренту"; при этом за договорными отношениями аренды скрываются отношения эксплуатации зем. собственниками мелкого производителя, крестьянина, вынужденного арендовать землю у зем. собственника "из нужды", – А. з. носит продовольств. характер. В случае аренды крупными участками (имевшей место и в докапиталистич. эпоху) крупные арендаторы ведут х-во на арендованной земле методами, присущими докапиталистич. обществ. строю, и экономич. сущность арендной платы остается поэтому той же.

При капиталистич. А. з. в качестве арендатора выступает фермер-капиталист, с.-х. предприниматель, организующий х-во на арендованной земле капиталистич. методами, – эксплуатируя труд наемных с.-х. рабочих с целью извлечения капиталистич. прибыли; осн. массу арендной платы, выплачиваемой капиталистом-арендатором собственнику земли, теперь составляет капиталистич. зем. рента, представляющая избыточную часть прибавочной стоимости, к-рую капиталистич. арендатор извлек из эксплуатации сел. рабочих. Капиталистич. арендатор производит земледельч. продукты только как товар – А. з. носит предпринимательский характер; арендная плата уплачивается исключительно в ден. форме.

А. з. имеет место и в странах, вступивших на социалистич. путь развития, – в переходный период от капитализма к социализму, но преим. в ограниченных масштабах; по мере осуществления сплошного производств. кооперирования с. х-ва сходит на нет.

А. з. в древнем мире. Впервые появляется в рабовладельч. деспотиях Др. Востока в период разложения сел. общины и усиления имуществ. дифференциации. В аренду часть своих земель сдают цари, храмы и отдельные землевладельцы. Ранее всего А. з. засвидетельствована в Двуречье, где она существовала по крайней мере со времени Аккадской династии (24–22 вв. до н. э.). В "Хаммурапи законах" (18 в. до н. э.) детально регламентированы условия А. з.: она была краткосрочной (на 1–2 года, целина на 3–5 лет), натуральной (с уплатой 1/3, реже 1/2 урожая с поля и 2/3 с сада) или денежной. Иногда арендовали землю крупные собственники, пересдававшие ее мелкими участками субарендаторам или организовывавшие на арендованной земле крупное х-во. В Др. Египте первые сведения об А. з. относятся ко времени Нового царства (2-я пол. 2-го тыс. до н. э.). В Саисский и Персидский периоды (7–4 вв. до н. э.) наблюдается распространение "издольщины" (чаще всего – из 1/3 урожая). В Китае большое значение А. з. получает при династии Хань (206 до н. э. – 220 н. э.). Бедняки, потерявшие свои наделы за долги, становились арендаторами (кэ, бинь-ка) своих кредиторов, уплачивая 1/2, а позднее от 6/10 до 8/10 урожая.

В Др. Греции в 8–7 вв. до н. э в результате разорения крестьян и концентрации земли в руках знати большое значение приобрела А. з. в форме издольщины на очень тяжелых условиях для арендатора. В Аттике т. н. шестидольники (гектеморы, ἔκτήμοροι, ОТ ἔκτος – шестой и μόριον – часть) отдавали 5/6 урожая (по др. версиям – 1/6), а при неуплате в срок их дети становились рабами-должниками. Законы Солона (594 до н. э.) положили конец этой системе. В дальнейшем в аренду часто сдавались гос. и храмовые земли на различные сроки и на различных условиях; практиковалась субаренда. Широкое распространение приобрела А. з. в эллинистич. гос-вах. В птолемеевском Египте она стала наиболее распространенной формой эксплуатации непосредств. производителя. А. з. была часто пожизненной, даже наследств., хотя имела место иногда и краткосрочная А. з. Преобладала натур. оплата (экфорий). Существовала А. з. полузависимых арендаторов крест. типа и А. з. более крупными участками. Арендные отношения (на срок) широкое распространение получили в Др. Риме с его развитыми товарно-ден. отношениями. Арендные отношения были досконально разработаны и регламентированы рим. правом, согласно к-рому А. з. рассматривалась как врем. контракт, с установлением к-рого связана уплата ренты (в ден. форме). C l в. н. э. труд арендаторов-колонов получил большое распространение. Крупные и средние землевладельцы часть своих поместий (обычно хлебные поля) дробили на участки и сдавали мелким арендаторам; иногда поместья сдавались крупным съемщикам, к-рые в свою очередь передавали их мелкими участками колонам. Первоначально преобладала арендная плата в ден. форме, но постепенно ее заменили (особенно для мелких арендаторов) отработки и издольная А. з. (обычно из 1/3 урожая). В условиях кризиса рабовладельч. строя и зарождения нового феод. способа произ-ва колоны постепенно попадали в полную зависимость от землевладельца, переставали быть равноправными участниками сделки при А. з., превращаясь в неравноправное, прикрепленное к земле (эдикт Константина, 332) сословие – предшественников ср.-век. крепостных (подробнее см. в ст. "Колонат").

А. з. в средние века. Возникновение феод. отношений не благоприятствовало распространению А. з. Общий ход развития феод. отношений вел к тому, что даже в р-нах, где нек-рые виды А. з. продолжали существовать (напр., в Византин, в Юж. Италии и Сицилии), юридически свободные, но экономически зависимые арендаторы постепенно превращались в феод.-зависимых крестьян. Однако с развитием товарного произ-ва, переходом от отработочной ренты к продуктовой и особенно с распространением ден. ренты вновь начинается распространение арендных отношений, первоначально в виде развития держаний "на сроки" – на срок жизни, на неск. лет, на неопредел. срок "по воле господина". Раньше всего арендные отношения стали развиваться в Центр. и Сев. Италии. Здесь с ликвидацией городами в 13 в. крепостной зависимости крестьян последние одновременно потеряли и традиционные феод. зем. держания; значит. часть крестьян, лишившись земли, превратилась в арендаторов-испольщиков (обычно из 1/2 урожая). В 14–15 вв. испольщина стала господств. формой поземельной эксплуатации итал. крестьянства. В Англии с кон. 13 в. широко распространилась как сдача в аренду домениальной земли, так и междукрестьянская аренда (обычно мелкими участками), причем А. з. являлась денежной и краткосрочной. Во Франции акты А. з. совершались в этот период преим. среди феодалов. В Сев.-Зап. Германии с 13 в. развивалась т. н. мейерская аренда (см. "Мейер").

В 16 в. различные формы А. з. (с тенденцией роста уд. веса ден. краткосрочной аренды) были широко распространены почти повсеместно. Во Франции решающее преобладание получила форма срочной мелкой крест. А. з., существовавшая в двух видах: денежной и испольной, причем последняя преобладала. При существовании сеньориальных отношений арендатор должен был уплачивать не только арендную плату, но также и феод. повинности, лежавшие на арендованной земле.

А. з. при капитализме. В 16–17 вв., в эпоху возникновения капиталистич. отношений, в нек-рых странах Зап. Европы впервые появляется новая форма А. з. – капиталистич. А. з. Прежде всего и шире всего эта форма распространяется в Англии, а также в ряде р-нов Нидерландов, т. к. "общим правилом эта форма может сделаться лишь в странах, которые при переходе от феодального к капиталистическому способу производства господствовали на мировом рынке" (Маркс К., Капитал, 1955, т. 3, с, 812). Во Франции капиталистич. А. з. появляется в сер. 18 в. (в нек-рых р-нах с кон. 17 в.), но более широко распространяется после бурж. революции кон. 18 в. Форму, переходную от феод. к капиталистич. А. з., представляла в условиях зарождения капиталистич. отношений "издольщина".

Сдача земли владеющему капиталом арендатору-капиталисту является одной из форм отделения земли от зем. собственника, что служит условием и показателем полного преобразования агр. строя на капиталистич. началах, подчинения с. х-ва капиталу. В совр. капиталистич. странах наибольшее распространение капиталистич. А. з. имеет в Великобритании, она широко распространена и в др. странах развитого капитализма. Наряду с капиталистич. предпринимательской А. з. при капитализме продолжает существовать крестьянская, продовольственная А. з., при к-рой земля арендуется для удовлетворения потребительских нужд мелкого и среднего крестьянина и его семьи, на значительно худших, чем при предпринимательской А. з., условиях (арендная плата за самые крупные и самые мелкие участки часто разнится в неск. раз). Мелкие арендаторы составляют б. ч. всех арендаторов, хотя в произ-ве товарной продукции их уд. вес незначителен. Крест. А. з. и в условиях капитализма является по своему экономич. содержанию преим. докапиталистической, носит кабальный характер. Такая А. з. в форме издольщины и испольщины широко распространена даже в развитых капиталистич. странах. В США, напр., среди арендаторов 76% составляют издольщики. На Ю. США широко распространено кропперство – прямой пережиток рабства (А. з. оплачивается гл. обр. натурой – из доли урожая: от ¹/² до ³/⁴). Среди европ. капиталистич. стран наибольшее распространение издольщина (франц. métayage, итал. mezzadria) получила в Италии, Испании. Португалии, на Ю.-З. Франции. О распространении арендных отношений (всех видов) в развитых капиталистич. странах говорят следующие данные.

В колониальных и зависимых странах Востока предпринимательская капиталистич. А. з. распространена слабо (наиболее распространенным типом богатого крестьянина-арендатора является посредник, получатель доли докапиталистич. зем. ренты, которую он взимает с субарендаторов). Зато крест. докапиталистич. А. з. здесь – осн. форма крест. землепользования, осн. форма феод.-помещичьей эксплуатации крестьянства. В колониальной Индии под арендой находилось 65% обрабатываемых земель; в Иране 60% всех крест. семей – арендаторы и полуарендаторы. В большинстве стран Востока арендная плата равняется в натур. выражении 25–60% урожая, но доходит и до 70–80%.

Во мн. странах (Иран, Ирак, Пакистан, Филиппины и др.) издольщина занимает ведущее место в формах арендных отношений. Превращение значит. части разоряющихся крестьян – мелких собственников или арендаторов – в издольщиков представляет промежуточный этап в процессе их полной пролетаризации. Арендная плата в ден. форме уплачивается гл. обр. лишь в р-нах торг. земледелия, а также зажиточной частью арендаторов, обладающих правами длит. или наследств. А. з. Осн. часть арендаторов арендует участки на условиях одно-двухгодичной аренды, без письм. договоров, что открывает широкие возможности для повышения арендной платы, сгона арендаторов с земли. Под напором крест. движения после 2-й мировой войны в некоторых странах было издано законодательство, направл. на ограничение полуфеод. эксплуатации арендаторов: они наделялись правами длит. аренды, для них устанавливались макс. ставки арендной платы (Индия, Пакистан, ОАР, Судан, Бирма, Филиппины, Малайя, Таиланд и др.). Однако арендное законодательство мало осуществляется на практике.

В области арендных отношений происходит острая клас. борьба. Арендаторы борются за сокращение арендной платы, удлинение сроков А. з., против произвола землевладельцев при расторжении арендных договоров. Программы компартий выдвигают требования в поддержку мелких арендаторов.

А. з. в дореволюционной России. В ср. века арендные отношения существовали при сдаче гос. земель и угодий на оброк. В 18 в. нек-рые помещики иногда отдавали в аренду часть собств. запашки крестьянам (своим, соседних помещиков, гос. крестьянам и т. п.). В кон. 18 – 1-й пол. 19 вв. А. з. существовала в двух формах: докапиталистической (к-рая преобладала) и капиталистической. Последняя расширилась после узаконения в 1801 свободной купли-продажи незаселенной земли. К ней прибегала преим. разбогатевшая верхушка из зажиточных крестьян. А. з. получила широкое распространение с развитием капитализма, после "крестьянской реформы 1861". Малоземелье вынуждало крестьян брать землю в аренду у помещиков (за отработки или исполу), у казны и уделов на кабальных условиях. Вненадельная А. з. достигла наибольших размеров к нач. 90-х гг., когда, по подсчетам Н. А. Карышева, в 50 губ. Европ. России крестьяне арендовали ок. 50 млн. дес. земли. В кон. 19 и в 20 вв., кроме отработочной и испольной А. з., получила развитие краткосрочная мелкая аренда за деньги, представлявшая одну из форм докапиталистич. А. з. За арендованную землю накануне 1-й мировой войны крестьяне платили помещикам ежегодно ок. 500 млн. руб. золотом. Наряду с вынужденной продовольственной А. з. малоземельных дворов развивалась предпринимательская А. з. зажиточных дворов для производства товарного хлеба. По подсчетам В. И. Ленина, 20% зажиточных крест. дворов сосредоточивали в кон. 19 в. от 49,2% до 83,7% всей арендуемой крестьянством земли. Кулацкие х-ва брали также в аренду надельную землю беднейших дворов. Из всей сдаваемой надельной земли от 63,3% до 98,0% сдавали 50% крест. беднейших дворов (см. Соч., т. 3, с. 103, 104).

Проблема А. з. и арендных отношений в России получила известное отражение в дореволюц. Экономич. и ист. лит-ре 80–90-х гг. 19 в. и, в частности, в работах либеральных народников – В. Е. Постникова, В. П. Воронцова, Н. Φ. Даниельсона, С. Н. Южакова, Н. А. Каблукова, Н. А. Карышева и др. Специально этой проблеме посвящены наиболее крупные работы Карышева: "Вечно-наследственный наем земель" (1885), "Крестьянские вненадельные аренды..." (1892), "Влияние урожаев и хлебных цен на нек-рые стороны русского народного хозяйства" (1897) и др. В. И. Ленин в работе "Развитие капитализма в России" и др. дал критику народнич. ошибок, их анализа и изучения арендных отношений в пореформ. период и развил марксистскую точку зрения по этому вопросу. После Окт. революции сов. историками и экономистами был написан ряд крупных работ, в к-рых значит. место уделяется истории А. з. в России, напр.: П. И. Лященко, "История народного хозяйства СССР" (1 и 2 тома, 1950), Б. Греков, "Крестьяне на Руси" (1952 и 1954), "Краткий очерк истории русского крестьянства" (1958).

А. з. в СССР и других социалистических странах. Окт. социалистич. революция уничтожила частную собственность на землю и установила общенар. гос. собственность, т. е. осуществила национализацию земли, передав конфискованные помещичьи и часть кулацких земель в пользование трудящихся крестьян. "Декрет о земле" 26 окт. (8 нояб.) 1917 запретил А. з. Но производит. силы единоличных крест. х-в часто не соответствовали уравнит. землепользованию, введенному сов. законами. 9-й Всероссийский съезд Советов 26 дек. 1921 поручил ВЦИК "издать постановление о временной краткосрочной переуступке прав на землепользование ослабленными трудовыми хозяйствами (аренде)", что было выполнено утверждением закона о трудовом землепользовании от 22 мая 1922 и земельного кодекса РСФСР 30 окт. 1922, а также земельными кодексами др. сов. республик. 3-й съезд Советов СССР постановлением по докладу о мероприятиях по поднятию и укреплению крест. х-ва, принятым 20 мая 1925, расширил возможность сдачи в аренду земли крест. х-в, земельных обществ и гос. фондовых земель с правом применения наемной силы на арендованной земле. Сдавали землю в аренду гл. обр. бедняцкие х-ва из-за недостатка скота, инвентаря и рабочих рук для ее обработки, а снимали середняцкие и кулацкие х-ва, имевшие достаточные средства произ-ва. В 1926 в Зап. р-не кулаки снимали 18,0% всей арендуемой земли, в Центрально-Черноземном р-не – 26,5%, на Сев. Кавказе – 51,6%. Весь арендный фонд составлял в 1923 – 3,25 млн. га и в 1926 – 10,9 млн. га. В связи с курсом на развитие коллективизации крест. х-в, принятым XV съездом ВКП (б) в 1927, "Общими началами землепользования и землеустройства", утвержденными ЦИК СССР 15 дек. 1928, возможность А. з. была сокращена, а для кулацких х-в вовсе запрещена. С началом сплошной коллективизации ЦИК и СНК СССР пост. "О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством" от 1 февр. 1930 отменили в р-нах сплошной коллективизации действие закона о разрешении А. з. "Примерный устав сельскохозяйственной артели", утвержденный СНК СССР и ЦК ВКП (б) 17 февр. 1935, установил, что общенародная, гос. земля, занимаемая колхозами, закрепляется за ними в бессрочное пользование, т. е. навечно, и не подлежит ни купле-продаже, ни сдаче в аренду. Победа социализма в СССР дала возможность ЦИК и СНК СССР принять 4 июня 1937 постановление "О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного значения". Постановлениями СНК СССР и ЦК ВКП (б) "О мерах охраны общественных земель колхозов от разбазаривания" от 27 мая 1939 и Совета Министров СССР и ЦК ВКП (б) "О мерах ликвидации нарушений Устава сельскохозяйственной артели в колхозах" от 19 сент. 1946 была подтверждена недопустимость сдачи в аренду как обществ., так и приусадебной колх. земли. В СССР допускается лишь в нек-рых ограниченных случаях аренда гор. земель и земель специального назначения (предоставленных транспорту и др.) для устройства временных торговых, складских и т. п. сооружений.

В большинстве стран, вступивших после 2-й мировой войны на путь строительства социализма, сдача в аренду тех земель, к-рые были получены крестьянами в порядке проведения демократич. агр. реформ, была запрещена (она разрешалась по агр. реформе 1950 в Китае, по агр. реформе 1953 в ДРВ, в 1956 она была разрешена в Польше). Эта земля фактически потеряла характер товара. Сдача в аренду тех земель, к-рые крестьяне имели в собственности до реформы, в большинстве случаев ограничивалась (в целях предотвращения возможности превращения трудовой зем. собственности в капиталистическую). По мере проведения социалистич. преобразований в деревне, проведения производств. кооперирования арендные отношения все более сокращаются и сходят на нет.

Лит.: Маркс К., Капитал, М., 1955, т, 1 (гл. 24), т. 3 (гл. 37–47); Ленин В. И., Соч., 4 изд., т. 3 ("Развитие капитализма в России"), т. 13 ("Аграрная программа социал-демократии в первой рус. революции 1905–1907 годов") (см. также труды Ленина, указ. в ст. "Аграрный вопрос"); [Дьяконов И. М. и Магазинер Я. М.], Старо-вавилонские законы. Комментарий 3. Аренда, "ВДИ", 1952, № 3; Зельин К. К., Исследования по истории земельных отношений в эллинистическом Египте II–I вв. до н. э., М., 1960, Штаерман Е. М., Кризис рабовладельч. строя в зап. провинциях Римской империи, М., 1957; Косминский Ε. Α., Исследования по агр. истории Англии XIII века, М.–Л., 1947; Абрамсон М. Л., О роли арендных отношений в соц.-экономич. развитии Юж. Италии (IX–XI вв.), в сб.: Из истории трудящихся масс Италии, М., 1959; Каждан А. П., Аграрные отношения в Византии XIII–XIV вв., М., 1952; Конокотин А. В., Очерки по агр. истории Сев. Франции в IX–XIV веках, Иваново, 1958; Ковалев Е., Аренда и арендные отношения в Китае, М., 1947; Чэнь Бо-да, Очерк земельной ренты в Китае, М., 1952; Карышев Н. Α., Крестьянские вненадельные аренды, Дерпт, 1892; Мануилов Α. Α., Аренда земли в России в экономическом отношении, в сб.: Очерки по крестьянскому вопросу. Собр. статей, под ред. А. А. Мануилова, вып. 2, М., 1905; Брейер Л., Сдача и съем надельных земель, там же; Бажаев В. Г., Крестьянская аренда в России, М., 1910; Азизян А. К., Аренда земли и борьба с кулаком, М., 1929; Сборник документов по земельному законодательству СССР и РСФСР, 1917–1954, М.–Л., 1954.

Лит. об А. з. в новое и новейшее время см. также при ст. "Аграрный вопрос".