* Данный текст распознан в автоматическом режиме, поэтому может содержать ошибки

204 Д О К Л А Д О М И Р О В О М РА З В И Т И И 2 0 0 9 Северной Америки и стран Латинской Америки и Карибского бассейна. В ранний период европейской колонизации Канада и США рассматривались как государства, чей экономический потенциал примерно равен потенциалу других частей Нового Света (см. раздел «Эволюция географии: преодоление расстояний в Северной Америке»). Победив в англо-французской Семилетней войне 1756–1763 гг., британцы живо дискутировали, не заявить ли им о своих правах на небольшую группу карибских островов Гваделупа (площадью 1628 кв. км) или Канаду (площадью 9,8 млн. кв. км) в качестве военной добычи8. Траектории развития Северной и Латинской Америки могли бы радикально измениться. В Латинской Америке испанские колонизаторы предоставили огромные наделы земли небольшой кучке людей и одновременно с этим дали им право взимать налоги с местного населения. Привычные права на общинное владение собственностью определили характер землепользования, который отбивал у людей охоту к перемене мест. В Северной Америке, напротив, существовали немного преград для приобретения земли, что вело к созданию земельных рынков и управляемого преимущественно самими собственниками сельскохозяйственного сектора на западной границе9. Американский закон о гомстедах, принятый в 1862 г., предоставлял гражданам США право на безвозмездное получение земельного надела (гомстеда) размером до 160 акров незанятой общественной земли. Это стало первоосновой для создания надежной системы прав собственности. Современные исследования подтверждают важную роль прав индивидуальной собственности, защищенных законом. Исследование, проведенное в 80 странах, показывает, что качественность институтов делают для долговременного роста даже больше, чем географические факторы или открытость страны для торговли10. Другое исследование, проведенное в 75 странах, показывает, что гарантия соблюдения прав собственности, измеренная с помощью показателя экспроприационных рисков, помогает развитию. И если учесть эти институциональные эффекты, то получается, что физическая география оказывает слабое влияние на среднюю величину дохода государства11. В районах с зарождающейся урбанизацией или в странах, где доля сельского населения велика, институты, которые управляют правами собственности, могут быть как пьедесталом, так и стержнем политических мер, направленных на быструю и устойчивую урбанизацию. И наоборот, когда нет гарантии безопасности для индивидуальных прав собственности в том числе на землю, то земельные сделки и урбанизация могут стать предметом розни. Возьмем, к примеру, Китай, где земля в сельских районах находится в коллективной собственности, и где фермеры не обладают ясно определенными и защищенными законом правами собственности на землю. Там переход земли под промышленное использование порождает социальные конфликты, поскольку фермеры воспринимают конфискацию земли без достаточной компенсации как неприемлемую. Схожие проблемы возникают во многих странах Африки к югу от Сахары, где 90% земли являются общинными. Землепользование, а также регулирование в области строительства приобретают важное значение по мере развития урбанизации. Правительства регулируют земельные рынки по двум причинам. Во-первых, регулирование способно обеспечить надлежащее разделение земли между различными видами пользования, скажем, способно не допустить размещения сильно загрязняющих отраслей промышленности в жилых районах. Во-вторых, оно может гарантировать интеграцию частного и общественного землепользования, такую как предоставление пространства под создание инфраструктуры в густо населенных районах. Однако существует опасность «зарегулировать» землепользование, нарушив при этом тонкое равновесие между общественными интересами и возможностями для частных лиц. Будущее города зависит от уверенности инвестора в перспективности самого города и его способности откликаться на грядущие перемены в спросе на землю. Слишком жесткое регулирование подрывает уверенность инвестора и вносит излишние искажения в рынок недвижимости. Рассмотрим это на примере Мумбаи12. Введя слишком много запретов и ограничений, земельное и строительное законодательства излишне надавили на городские цены на землю и недвижимость. Цены подскочили, препятствуя конкурентоспособности этого города. Законодательные ограничения на высоту зданий в Мумбаи вынуждают там строить дома с этажностью в 5–10 раз меньше числа этажей, которые разрешено возводить в крупных городах других стран. Тогда как топографии города больше соответствует застройка с высокой плотностью населения по образцу Гонконга. Но вместо этого мы имеем по большей части город с малоэтажной застройкой (см. вставку 7.3). Половина всех низкооплачиваемых работников совершает регулярные поездки протяженностью менее 2 км до работы. Строгие ограничения по переводу земли из одного вида землепользования в другой порождают острую нехватку доступного жилья по умеренным ценам, тем самым препятствуя переселению в город. По этой причине среднее значение отношения медианной цены дома к медианному годовому семейному доходу во многих африканских и азиатских городах вдвое превосходит тот же показатель для многих городов США13. В Бангладеш годовой доход на душу населения равняется 1 230 долл США, что составляет менее 3% от душевого дохода в США, где он равен 44 070 долл.14 Однако в Дакке цены на землю обычно сходны с ценами на землю в Нью-Йорке. До 20% территории Дакки не обслуживаются коммунальными службами. Участки, расположенные в центре города, находятся в общественной собственности и не используются, недостаточно развиты, тогда как остальная часть города предна-